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    Simulateur de capacité d'emprunt immobilier (règle HCSF des 35 %)

    Avec vos revenus nets, vos crédits en cours, votre apport, la durée et les taux de votre offre, le simulateur calcule la mensualité maximale à 35 % d'endettement assurance incluse, le montant que vous pouvez emprunter, votre budget total, le coût des intérêts et de l'assurance et votre reste à vivre. Un second mode donne la mensualité d'un montant précis.

    Barèmes mis à jour le · calcul effectué dans votre navigateur, aucune donnée envoyée.

    Votre projet

    Ce que vous voulez calculer
    Nombre d'emprunteurs

    Net avant impôt, primes régulières incluses

    Crédit auto, conso, pension versée…

    Entre 7 et 25 ans

    Valeur d'exemple : saisissez le taux proposé par votre banque

    Annuel, sur le capital emprunté ; valeur d'exemple

    Votre capacité d'emprunt

    Capacité d'emprunt
    203 899 €
    sur 25 ans
    Budget total avec apport
    223 899 €
    hors frais de notaire et de garantie
    Mensualité max (assurance incluse)
    1 050 €
    35 % des revenus − charges en cours
    Reste à vivre mensuel
    1 950 €
    revenus − charges − mensualité
    Mensualité hors assurance999 €
    Assurance emprunteur51 €
    Coût des intérêts
    95 809 €
    Coût de l'assurance
    15 292 €
    Coût total du crédit
    111 101 €

    Taux et assurance par défaut = valeurs d'exemple, pas des taux de marché : remplacez-les par ceux de vos offres. Repères 35 % et 25 ans : HCSF (economie.gouv.fr).

    Estimations indicatives, ne constituent pas un conseil financier ou fiscal. Les résultats dépendent de votre situation réelle : vérifiez sur les simulateurs officiels (impots.gouv.fr, urssaf.fr) ou auprès d'un professionnel.

    Comment c'est calculé

    1. Revenus retenus = somme des revenus nets mensuels avant impôt des emprunteurs (1 ou 2).
    2. Mensualité maximale = 35 % des revenus − crédits et charges en cours. Ce taux d'effort inclut l'assurance emprunteur, conformément à la décision du HCSF (maintenue le 15 septembre 2026).
    3. Durée bornée entre 7 et 25 ans : 25 ans est la durée maximale fixée par le HCSF (27 ans possibles avec un différé dans certains cas, non simulé ici).
    4. Prêt amortissable à mensualités constantes : mensualité hors assurance = capital × i / (1 − (1 + i)^−n), avec i = taux nominal / 12 et n = nombre de mois. Assurance = capital × taux annuel d'assurance / 12, calculée sur le capital initial.
    5. Capacité d'emprunt = mensualité maximale ÷ (facteur de mensualité + taux d'assurance / 12). Budget total = capacité + apport (frais de notaire, de garantie et de dossier non inclus).
    6. Reste à vivre = revenus − charges en cours − mensualité. Les banques l'examinent aussi, avec le saut de charge et la stabilité des revenus.

    Questions fréquentes

    Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

    On part de 35 % de vos revenus nets mensuels, on retire vos crédits en cours, et l'on obtient la mensualité maximale assurance incluse. Cette mensualité, la durée et les taux de votre offre donnent le montant empruntable. Avec 4 000 € de revenus, sans crédit en cours, la mensualité maximale est de 1 400 €.

    La règle des 35 % inclut-elle l'assurance emprunteur ?

    Oui. Le Haut Conseil de stabilité financière retient le coût total du crédit pour l'emprunteur, assurance comprise, dans le calcul du taux d'effort. Les banques peuvent déroger à ces critères pour une partie de leurs dossiers (marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle), surtout pour la résidence principale.

    Quelle durée maximale pour un prêt immobilier ?

    25 ans en principe. Une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement existe quand l'entrée dans le logement est décalée (achat dans le neuf, travaux importants), soit jusqu'à 27 ans.

    Les taux du simulateur sont-ils les taux du marché ?

    Non. Les taux préremplis sont des exemples pour illustrer le calcul. Saisissez le taux nominal et le taux d'assurance de vos propres propositions : quelques dixièmes de point changent sensiblement le montant empruntable.

    Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

    Plusieurs leviers aident : solder un petit crédit en cours, allonger la durée dans la limite de 25 ans, renforcer l'apport, comparer les assurances emprunteur (la délégation d'assurance est possible) et faire jouer la concurrence entre banques.